全国新开楼盘虽表现低迷，但高端楼盘逆势上涨

2022年房地产整体各项指标低位运行，相关政策成效尚未显现。据国家统计局发布：2022年1-8月，1—8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%；住宅新开工面积62414万平方米，下降38.1%。住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。从多项指标数据表现来看，房地产行业整体市场尚无明显恢复，相反,7月份相比6月份有明显回落。

土地市场同样也延续低迷态势。根据奥维云网（AVC）地产大数据显示，2022年1-8月，住宅市场成交7511宗土地，同比下降-33.6%;成交面积2.42亿平米,同比下降-44.2%。土地交易平均溢价率为4.1%，同比减少12.7%。

全国新开楼盘规模表现乏力，7月市场再次走弱

新房开盘在6月出现一波“回光返照”之后， 7月市场再度转淡。根据奥维云网地产大数据监测显示：1-7月全国房地产住宅市场新开楼盘共计2747个，同比下滑47.6%，市场规模218.5万套，同比下滑54.3%。其中，7月商品住宅新开盘规模36.86万套，同比-37.9%，环比-21.4%，较6月环比上升37.7%后，7月环比再次下降。

从装修类型来看，1-7月精装修新开盘项目共计1116个，同比下滑41.1%，市场规模83.47万套，同比下滑47.8%;毛坯新开盘项目共计1631个，同比下滑51.3%，市场规模135.07万套，同比下滑57.6%。截至2022年7月，精装修的渗透率超过40%，同比上升4.4%。

分析认为：

1.受季节因素影响，七八月是传统的楼市淡季，新盘入市节奏放缓；

2.全国各地因城施策频次有所放缓；

3.部分城市延期交付项目增加使得购房者观望情绪加重等因素影响，导致市场预期走弱，市场再度下行。

高等级城市新开盘规模环比再度下跌，一线城市被躺平

从各等级城市表现来看，高等级（一线、新一线、二线）城市新开盘规模7月环比下降27.3%。其中一线和二线城市环比下降均超过30%。

作为全国楼市风向标的一线城市，并未出现预期中的回暖。继6月开盘规模小幅反弹之后，7月新开盘环比再度转跌。根据奥维云网地产大数据监测显示：7月份，一线城市新开盘规模3.6万套，环比6月下跌超过30%，其中，广州开盘规模环比下跌27.3%，北京环比下跌87.6%。上海受疫情后复工影响，新房开盘环比略有下跌，但好于其他城市。尤其在精装修市场，上海和深圳新开盘规模环比上升37.4%和10.5%。

新开楼盘售价结构分化愈加明显，高端楼盘趋势领涨

在整体市场疲软乏力之下，高端楼盘的占比以及规模同比均保持上涨。根据奥维云网地产大数据监测显示：2022’1-7月精装修市场中，6万以下楼盘市场同比规模增速放缓，较去年同期均有所下降，但高端楼盘市场6万以上楼盘同比规模普遍上涨，其中 6.1-8万/㎡楼盘售价增长最快，同比增长131.8%。

从楼盘售价结构来看，6万以上楼盘市场占比5.3%，较2021年上升3.1个百分点，较2020年上升3.3个百分点。

多个政策叠加下，预计市场将有望好转

截至8月23日，今年8月已有超30个城市出台楼市扶持政策，需求端主要涉及放松限购、限贷，放宽公积金贷款，出台购房补贴及鼓励货币化安置等。与此同时，8月22日央行再次降息，一年期LPR下调至3.65%，五年期LPR下调至4.3%。房贷利率也随之下调，其中首套房贷利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。短期来看，将提振市场信心，有望带动房地产市场企稳回升。我们预计，在政策优化带动下叠加低基数效应， 9月全国市场新盘开盘规模环比或有所回升，但依旧不会有超预期的表现。具体走势如何，我们拭目以待。